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　　本周（2026年5月18日至5月22日）中证REITs全收益指数上涨1.46%，价格指数上涨1.19%。全市场总市值收于2212亿元，环比+0.77%。

　　5月18日首批4只REITs指数基金申报至证监会，市场应声反弹。本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.44%，华夏基金华润有巢REIT领涨5.49%。经营权REITs流通市值加权总回报+2.38%，华夏中国交建REIT领涨7.11%。分板块来看，本周各板块总回报指数涨跌幅分别为+2.74%（高速公路）、+2.22%（保租房）、+1.93%（能源）、+1.38%（消费）、+1.17%（市政环保）、-0.02%（数据中心）、-0.63%（仓储物流）、-0.81%（产业园），我们认为高速公路和能源板块主要受益于部分标的单体市值权重较高，投资者博弈指数基金出台后的指数成分需求利好，而保租房板块主要受益于近期利率表现较为强势。

　　首批4单商业不动产REITs发布发售公告。按发售公告披露的发行价计算，上海地产、首农、砂之船、唯品会为原始权益人的这4单商业不动产REITs分别募集40.92、30.13、55.31、76.96亿元，发行溢价率分别为6.31%、9.96%、10.00%、9.96%，按招募书预计可供分配金额计算的2026年度预计分派率分别为4.47%、5.65%、4.96%、4.40%。

　　关注成交活跃度变化及大小市值分化。本周日均成交额6.73亿元，环比+38%，关注后续成交量能变化以助判断本轮反弹的延续性。本周流通市值排名前40名的REITs平均上涨1.53%，显著高于后41只REITs的0.05%，我们提示关注：1）总市值较大但流通市值相对较小的REITs解禁后流通市值可能变大，指数成分权重可能上升；2）非指数成分REIT在上市满3个月或日均成交金额改善后可能被纳入指数成分；3）部分大权重REITs本周仍收跌，说明标的择选仍需结合项目基本面情况。

　　注：1）2026年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2026年度可供分配金额年化计算；2025年度累计可供分派率（未年化）基于各REITs2025年四季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人预期）的计算中，满4个历史季报的REITs基于其最近4个季报的DPU总和年化计算，对于未披露满4个季报的REITs，均按招募书中的管理人预测2026年度（若无则沿用上一年度预测值）可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2025年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2025年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2025年年报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2025年年报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2026年5月22日

　　注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理； 2）数据截至2026年5月22日

　　注：1）为方便对比，对各指数作起始日期标准化调整，均以2026年5月15日收盘价作为基准100；2）数据截至2026年5月22日